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宠辱不惊,闲看庭前花开花落。去留无意,漫随天外云舒云卷。

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再说公租房——能解决房地产市场的畸形供需关系吗?  

2011-03-07 23:31:28|  分类: 房事 |  标签: |举报 |字号 订阅

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再说公租房——能解决房地产市场的畸形供需关系吗?

     记得去年4月份,我写了一篇博文,说的是中国房地产的出路,关键在于修建只租不售的保障

性住房(当时还没有怎么说公租房的概念),之后,针对无效的楼市调控政策和房租价格的波动,

又再次写了一篇强调公租房好处的。很高兴,去年年末直到今年,公租房的修建已经被提到议事日

程上来了,不少地方也已经在着手搞了(估计这也不是我这屁民的功劳,而是委*员们的功劳)。

    但是,目前作为各地ZF的任务性的公租房的建设,真的能彻底解决住房问题?真的能抑制房地

产的畸形发展和泡沫形成吗?我的答案是否定的。

    窃以为,真正要解决中国的住房保障问题和建立健康正常的房地产市场,需要建立以公租房为

导向的完善的保障性租房体系和房市场。怎么说呢?

    一、为什么要建立一个租房体系和租房市场?

    很简单,因为人的需求是不同的,一个普通大学教授,按他的工资和收入,想购买一套商品房,

难度和打工者相差无几,只是70年和40年的区别。但是一个教授和一个打工者的需求是不同的。这

不是贬低打工者,而是想说明不同的人群对住房和要求是不同的,靠政府修建的单一的公租房,是

无法满足这个需要的。那么谁来做呢?市场,市场是个好东西,真正的市场供应它是根据需求来的,

有什么样的需求,就会有什么样的商品。这就不需要政府来使劲动脑筋想办法来搞不同的公租房了。

    二、建立租房市场有何好处?

    除了上面说到的保证市场供应的多层次和多样性之外,完善的租房市场一旦建立,将极大地促

进租房理念的进步,并立即向需要消费的人群提供住房,而这仅仅需要一套政策,极大地充实“公

租房”房源,比政府修建的公租房要来的快得多,也将为政府省下一大笔资金,毕竟我们现在还没

有富足到可以随意挥霍的程度。

    三、怎样的租房系统才能保证租房系统的保障性功能?

    这里涉及到另外一个系统,也就是居民身份甄别和管理平台。怎么说呢?一个办法就可以基本

保证无论是公租房还是私房出租的公正性和透明性。什么办法?“一人一户一表”。就是先建立一

个公民住房基本信息库,以公民身份为依据,保证每一户居住者有水电气配套供应,同时禁止一户

人在同一城市开多个水电气户头。也就是说,你可以有很多套房子,但在你名下通水电气的只能有

一处。你其他房子要出租?可以,拿租房合同来,由承租人开户头通水电气。这就可以基本禁绝私

下出租。如果这个制度能完善,那么所有的房屋出租信息国家就都可以清楚了,房屋租金也可以依

法纳税了(现在这中间偷逃的税款不知有多少)。至于家庭成员之间的关系,完全可以借鉴购房限

制的规定来办:这比购房要好得多,你假离婚总不能离一辈子吧?一旦复婚,立即合户。

    同时处于监管下的私人租房,不可能出现随意的涨价和终止合同,保障租、住双方的合法利益。

促进稳定的、价格合理的租房市场的形成。

    如果你收入提高了,要买新房子了?可以,等你开通新房水电气之后3~6个月内将停原先住房的

水电气(这是为了保证住房的装修周期)。你原先的房子不管你出租还是出售,都不带水电气,要

等租户签署租房合同或售房合同之后才能开通。

    这个还可以全国联网,你在一个地方有带水电气的住房,那么在其他地方就只能有一个带水电

气的户头(不管是租还是买的)——毕竟人是可能出差的。

    四、为什么要实行一人一户一表?

    就是为了杜绝公租房里的权钱交易,如果你利用公职或其他关系的方便去租了廉价的公租房,

那你就只能停原先的水电气户头了,如果你要转租,开通水电气,那就拿租房合同来,如果房源是

公租房,那么对不起,收回。如此,可以在最大程度上杜绝公租房的徇私舞弊。

    五、租房市场怎么保证价格的合理?

    这儿就需要公租房的模板和标杆作用了,公租房应该是保障中、低档住房的需求的,不能修成

豪华公寓,统一的价格对市场有规范作用。目前的私房出租很多也是处于这个档次的,同样的房子,

或许地段、环境有些差异,但不可能出现太大的价差。同时鼓励私房出租走高端路线,满足异地工

作的高收入阶层的阶段性住房需求。这样,以公租房为引导,建立合理的、稳定的租房价格体系,

才能保证“租房住”的概念深入人心,才能有效抑制不合理的过热的房地产的投资。

    六、合租问题怎样解决

    还有就是多人合租的问题,主要有三种情况。一种是房屋所有者增收,在自己居住的同时拉人

合租。要知道,这种情况毕竟是少数的,而且这样的房东本身也是低收入群体——谁有俩钱愿意一

陌生人整天在自己家里进进出出?他逃税了,就逃了吧,那是弱势群体,睁只眼闭只眼,和谐了嘛。

但是,要告知有这种租房意愿的人,这可没有保障。

    第二种是集体租房,这种一般是单位行为。这个应该放开,就是说允许单位租房当集体宿舍,

但是必须要签署单独的合同,国家也可以对这种租房实行单独的政策。因为,毕竟单位比个人要好

管理,你可以要求单位在这方面承担日常管理和安全问题。

    第三种是真正的合租,就是多个租户对一个房东。目前这种形式的合租是很普遍的,以年轻人

多见,多数是刚工作的,收入不丰,无法单独承担房租的。这个人群也是公租房重点保障的对象,

一旦公租房系统成型,这种租房形式就会减少。那么合租公租房呢?这也就是说由一个人牵头承租,

再找合租人——嘿嘿,这就睁只眼闭只眼吧,人家都帮国家减轻公租房不足的压力了,好歹也算是

贡献。

【结语】

    总之,完善的、可长久实施的住房保障系统不是单单靠修多少公租房就可以解决的,各

地应该有个完整的思路,配套的管理方案,充分动员社会的力量,利用市场的自身调节作用,

以公租房为导向,建立规范、合理的租房市场,才是长久之道。

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