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日志

 
 
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宠辱不惊,闲看庭前花开花落。去留无意,漫随天外云舒云卷。

住房改革的症结及出路  

2009-12-15 22:54:30|  分类: 房事 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        《蜗居》引起了广大民众的共鸣,让我想起一千多年前那位漂泊诗人的感慨:安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。我们的政府确实是在想着为老百姓的切实利益做点事,但是2008年的一场金融风暴,把房地产行业从千人唾骂的境地变成了拉动GDP的火车头,股市的疲软加之境外游资的注入,房地产的泡沫化越来越大。那么,中国的房市到底怎么了,该怎么办?

        一、关于泡沫

       是泡沫肯定会破,要不就不叫泡沫了。但什么时候破?肯定不是现在。这个房地产的泡沫就像是吹气球,一个米老鼠的气球。使劲的吹,先把脑壳(中心城市)吹大,这中间或许会有停顿,那是得换气,一口气是吹不出来的。等到脑壳吹大了,压力就往耳朵(二、三级城市)挤,一直等到耳朵也达到极限了,就该爆了。也就是说等到大家的资金都陷到房子里的时候,就没法流动了,经济的运转就缺乏了润滑油,问题就来了。

       那么这泡沫是怎么被吹出来的呢?根本的原因就在政策,大量的资金要找出路,既然这块有利可图,那自然就来了。什么样的政策呢?我们的房改从一开始就有失误,导致了之后的恶性循环。政府托市,政府托市,可知,政府托的不是市,而是泡沫!

       首先,掀起了各地政府的卖地热,这钱来得太容易了,没有任何投入,只须在地图上画个圈,这钱就来了。

       其次,极大的促进了腐败,那这卖地的钱有多少?去哪了?怎么花的?我不知道,很多人我想也不知道,这一个“不知道”不要紧,号称政府行为,但实施政府行为的人呢?没有人监管,知道他们怎么干的吗?不知道。开发商为了拿地、批项目,行贿、受贿已经是潜规则了。

        还有那些买了房交不起钱的“房奴”们,怎么找钱?这个已经不是普通意义上的找钱了,而是像一座山一样压在了他们身上,自然各种手段无所不出。本来买房是为了生活过的好一点,有自己的房子,就觉得自己是个“自由人”了,结果呢?为了房钱,做牛做马都不说了,人格、尊严什么都不要了,有人为了结婚“挣房子”,也有人为了房子结婚,甚至当小三、二奶都愿意,这样的生活会自由吗?不要说老百姓思想觉悟不高,那是被逼的,什么叫“逼良为娼”?这就是。还整天扫黄,扫什么呀,现在的孩子都看的是真人版的了,还需要什么书籍、网络、视频吗?

        二、追根溯源

        好了,不发牢骚了。说说根源吧。

        房改初期,公房出售、集资建房、鼓励购置私有住宅,直到现在还在大量的修建所谓的“经济适用房”。就这一项就够了。如果这个政策不变,中国房地产的畸形发展就无法纠正。

        所谓居者有其屋,不是说必须要有自己的房子。安得广厦千万间,也没说天下寒士都买房啊,寒士都能买房就不是寒士了。

        现在大量的住宅都是私有的,要租房就只能向私人租。这问题就出来了,我今天租了房,不知道能租多久,万一哪天房东不高兴了或另有他用,我就得扫地出门了,所以我只好想尽办法去买房,因为只有自己的房子才稳当。

       政府现在信誓旦旦要控制房价,怎么控制?营业税?消费税?根本没用,最后羊毛出在羊身上,这些负担都会转嫁到买房者身上。要控制房价,必须手里有房,解放初期政府干预粮价,用的就是这招,手里有粮,我就用手里的粮来压你奸商手里的粮价,一招制敌。现在政府手里没有房源,用什么来拯救“天下寒士”?靠资本家们发善心?太天真。

      只要这房子在私人手里,你政府就是没有办法。经济适用房?对于买不起房子的人来说,那还是一个天价。再说了,你凭什么让开发商“亏本”修楼?这是违反市场经济原理的。

      如果一个人租住的房子并不稳当,随时可能被中止合同,那么他绝对不会想去购置大件家具或装饰、改善自己的居住环境。相反,当他能够确定自己能够在相当长的时间里租住这房子(比如5年或者更长),那么他就会适当装饰住宅和添置家具,那么这块所产生的消费是新增长的。同时,由于他不急于买房,他手里的钱就有可能被用来改善生活。这些消费带动的内需是可持续的、可重复的,而且财富也更均化,而不像房地产那样,是一次性消费,流动性差,财富也集中于个别人手中。所以,从长远看,以房地产拉动内需是饮鸩止渴,不利于国内市场的健康发育和整个国民经济的健康。

 

     三、出路

     美国有大量的私人房产,但是他的人口与国土面积比例是我们所无法企及的,绝对不能照搬美国的做法。那么中国房地产的出路在哪?房地产不能成为部分实权阶层和富商们敛财的手段,而是关乎国计民生的大事。阵痛是必然的,一个房地产拉动了42个相关产业的发展,房地产不挣钱了,经济肯定要滑坡。要经得住这样的滑坡,这毕竟是短暂的,而且,现在是有条件来改革的时候了。怎么说呢?首先,随着经济的复苏,外向型经济逐步回春,可以在一定程度上缓解房地产市场低迷的冲击。其次,国内市场还有很大的潜力可挖,现在的国内消费市场基本上集中在几个中心城市,广大的地区还是属于粗放型的消费,如何规划、完善国内的消费市场及第三产业,大有文章可做。

     怎么改呢?一句话政府出钱建房,然后出租。当然作为补充,可以鼓励有实力的私人资金参与。政府租房应该是廉价的,但不能像以前那样的几乎不花钱,其租金应该控制在一个平均收入家庭月收入的1/10~1/5。只要没有恶意拖欠租金或违法违规行为,就可以长期租住,甚至终生租住。这样,普通民众就不会有过于急迫的购房意愿,而是能量入为出,根据自己的能力来选购合适的房产,从而一定程度上抑制需求,从而控制房价。另一方面,一个相对稳定的,可控制的房租水平也可以起到稳定房价的作用。其次,可以鼓励私人经营出租房,但要求具备一定资质并备案,尤其应该鼓励拥有大批量出租房的私营业主,以保证租期的相对稳定性,同时应限制出租房的买卖,以免损害租户的正当利益。

       政府和私营出租房应分档次设置,政府经营的出租房应以廉价房为主,私营出租房可以中高档次的为主。

       所以应加强现在的政府廉租房而逐步叫停取消经济适用房。以租代售,政府通过手里的大量的出租房的租金来调控房产市场,这样将更为有力和有效。当“寒士”们能以相对较为廉价的房租获得相对稳定甚至是终生的房屋使用权时,房产市场就可以降温了。

       

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